2022年3月第一周，北京中鐵華僑城·和園項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)新簽1.35億元的銷售戰(zhàn)績(jī)。然而，恰是這個(gè)不愁賣的雙央企項(xiàng)目，自2020年交房以來(lái)便不斷遭遇業(yè)主維權(quán)。

據(jù)此前媒體報(bào)道，業(yè)主詬病的槽點(diǎn)包括：施工質(zhì)量瑕疵、涉嫌虛假宣傳、裝修以次充好，交付貨不對(duì)板等等。

據(jù)天眼查顯示，和園項(xiàng)目的開發(fā)商——北京中鐵華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所涉法律糾紛共計(jì)14起，其中71.4％的案件身份為被告，42.9％案由為商品房預(yù)售合同糾紛。另?yè)?jù)中國(guó)裁判文書網(wǎng)顯示，目前有4名購(gòu)房人與中鐵華興和園項(xiàng)目發(fā)生了訴訟。

劉越恰是其中之一。

2018年，拿到北京的購(gòu)房資格后，劉越和母親開啟了看房之旅。當(dāng)年4月，經(jīng)北京某中介推薦，她們走進(jìn)了和園項(xiàng)目售樓處，并被“地上一層+地下一層”的復(fù)式戶型所打動(dòng)。

和園項(xiàng)目由中鐵置業(yè)和華僑城兩家央企聯(lián)袂打造，選址位于北京南五環(huán)舊宮版塊，緊臨亞洲最大濕地公園——南海子公園 ，距離貫穿北京南北的地鐵8號(hào)線德茂站約500米，駕車約15分鐘即可抵達(dá)同仁醫(yī)院亦莊分院。

如此優(yōu)越的區(qū)位和配套條件，再加上“雙央企”背書，劉越最終以1260萬(wàn)元總價(jià)，認(rèn)購(gòu)了一套建筑面積約285平米的復(fù)式戶型。

然而，到了2020年收房時(shí)，劉越等來(lái)的不是驚喜，而是驚嚇。她對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，所購(gòu)房屋“復(fù)式戶型”貨不對(duì)板，同時(shí)還出現(xiàn)了實(shí)際房屋面積縮水、36處需整改維修等問(wèn)題。

在和開發(fā)商多次交涉失敗后，劉越開始了長(zhǎng)達(dá)2年多的法律維權(quán)。

草簽與正式合同不一致

據(jù)劉越母親李阿姨稱，2018年4月看房時(shí)，銷售人員稱和園項(xiàng)目有復(fù)式房型，地上一層+地下一層，且均為三室兩廳兩衛(wèi)結(jié)構(gòu)，上下面積一樣，功能分區(qū)完全一致，且均為精裝修。同時(shí)，戶型圖上，銷售標(biāo)注了“一層下躍”字樣。在詢問(wèn)該房屋的產(chǎn)權(quán)時(shí)，銷售明確告訴李阿姨是70年產(chǎn)權(quán)，一個(gè)房本。

同年5月1日，母女倆又就戶型、房本和產(chǎn)權(quán)等細(xì)節(jié)問(wèn)題向開發(fā)商進(jìn)一步確認(rèn)。銷售人員隨即出示了北京市建委官方網(wǎng)站上的公示信息，顯示房屋規(guī)劃用途為“住宅、儲(chǔ)藏間”，戶型為“復(fù)式房型”。

“雖然是復(fù)式房型，但規(guī)劃用途是住宅、儲(chǔ)藏間，這讓我們很不安?！眲⒃秸f(shuō)。

但銷售人員解釋說(shuō)，規(guī)劃用途雖然除住宅外多了儲(chǔ)藏間，但所購(gòu)房屋肯定是地上、地下精裝修且都能用于居住的下躍復(fù)式房，70年產(chǎn)權(quán)。在該銷售以“雙央企開發(fā)，肯定有保障”等話術(shù)的勸說(shuō)下，當(dāng)天，劉越簽署了認(rèn)購(gòu)書，交付了10萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)金。

1個(gè)月后，劉越支付了504萬(wàn)元首付款。時(shí)代周報(bào)記者看到，草簽合同上明確了該商品房的規(guī)劃性質(zhì)為“普通住宅”，并無(wú)儲(chǔ)藏間的字樣。

然而，在隨后簽署的正式合同中，房屋規(guī)劃性質(zhì)變?yōu)榱恕白≌?chǔ)藏間”。

“出于對(duì)雙央企的信任，加上簽字的合同內(nèi)容太多且復(fù)雜，在確認(rèn)了產(chǎn)權(quán)是70年和銷售承諾房子是地上地下精裝修的復(fù)式房后，我們打消了顧慮。”劉越向時(shí)代周報(bào)記者表示。

然而，到了2018年12月份，銷售又要求劉越簽署一份承諾書，大致內(nèi)容是，為提高居住舒適度，業(yè)主主動(dòng)要求開發(fā)商進(jìn)行結(jié)構(gòu)改造，將3平米外部設(shè)備空間納入室內(nèi)廚房面積。

同時(shí)承諾書還約定，若改造通不過(guò)政府審批，開發(fā)商不擔(dān)責(zé)，業(yè)主亦不得要求賠償或退房；若改造被行政處罰，則損失應(yīng)由業(yè)主擔(dān)責(zé)。

值得注意的是，根據(jù)樣板間宣傳圖片，這3平方米原本就屬于廚房。也就是說(shuō)，如果劉越不簽署承諾書，那么實(shí)際房屋面積和樣板間會(huì)有差別。

“實(shí)際廚房和樣板間不一致，買房時(shí)為什么不告訴我們？過(guò)了半年突然說(shuō)要改造，還要讓業(yè)主來(lái)承擔(dān)改造的所有法律責(zé)任，這不是推卸責(zé)任嗎？”在劉越看來(lái)，該承諾書十分不合理，遂拒絕簽字。而銷售人員表示，不簽也沒(méi)關(guān)系，仍可按合同收房。

36處需整改

因發(fā)生承諾書事件，2020年9月份，劉越聘請(qǐng)了專業(yè)驗(yàn)房師，根據(jù)驗(yàn)房報(bào)告，新房需要整改維修共計(jì)36項(xiàng)，包括吊頂開裂、大理石破損等情況。

“第一次進(jìn)入我買的房子，簡(jiǎn)直大吃一驚，地下一層不但沒(méi)有精裝修，甚至都沒(méi)有功能分區(qū)和衛(wèi)生間，從地上一層下來(lái)要通過(guò)兩道鐵門才能到地下一層。”劉越對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)道：“這根本不是復(fù)式房型，地下一層就是地下室?！?/p>

劉越提供的照片顯示，廚房被一面帶窗的墻隔斷成了兩部分，如同承諾書顯示的那樣，約3平米的空間是外部設(shè)備平臺(tái)。同時(shí)，原本廚房的嵌入式冰箱放在了客廳正中央，嵌入式洗衣機(jī)則放在了地下一層。

對(duì)于廚房變樣的問(wèn)題，開發(fā)商工作人員表示，因劉越?jīng)]簽承諾書，其他簽了承諾書的業(yè)主，都已按照樣板間交付。雙方就此產(chǎn)生分歧，劉越因而沒(méi)有收房。

2020年國(guó)慶節(jié)后，中鐵華興通知?jiǎng)⒃?，希望解決其第一次收房提出的疑問(wèn)，但到了和園后，卻被告知房屋只能維修，而關(guān)于此前提出的種種疑問(wèn)并沒(méi)有給出任何答復(fù)。

隨后，劉越母女委托律師，針對(duì)開發(fā)商虛假宣傳、挪用監(jiān)管資金、規(guī)劃通風(fēng)井未建設(shè)等一系列問(wèn)題提起了行政訴訟。在此過(guò)程中，劉越和律師又發(fā)現(xiàn)兩處較大疑點(diǎn)：一是該房屋在北京市住建委官網(wǎng)的公示戶型是復(fù)式房型，而在北京市房地產(chǎn)交易權(quán)屬管理系統(tǒng)備案戶型卻是三室兩廳。也就是說(shuō)，一套房出現(xiàn)了兩套不同的信息。

其二，該房屋預(yù)售方案顯示和園地下倉(cāng)儲(chǔ)部分為1.95萬(wàn)元/平方米。照此計(jì)算，劉越對(duì)地下空間多支付了2倍有余的價(jià)格。

2021年5月21日，中鐵華興再次通知?jiǎng)⒃健叭諆?nèi)收房并辦理收房手續(xù)，否則購(gòu)房合同解除”。于是母女二人在律師的陪同下再次來(lái)到和園收房，核驗(yàn)完相關(guān)資料后，簽署了《精裝房房屋交接驗(yàn)收單》。

同時(shí)，中鐵華興指派負(fù)責(zé)人，提出希望雙方能和解，并讓劉越提供書面訴求，以便上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。但在劉越律師提出辦理收房手續(xù)時(shí)，中鐵華興指派負(fù)責(zé)人又稱，財(cái)務(wù)人員下班了。隨后，劉越發(fā)送訴求，并在訴求中重申，自己隨時(shí)可以辦理收房手續(xù)。

然而，在沒(méi)有得到相關(guān)答復(fù)和辦理收房手續(xù)通知的情況下，2021年6月15日，開發(fā)商突然以未按時(shí)收房為由，向劉越發(fā)出《解除購(gòu)房合同通知》。

7月，劉越就開發(fā)商解除通知確認(rèn)無(wú)效提起訴訟；隨后，開發(fā)商又起訴判令解除購(gòu)房合同，并要求劉越賠償開發(fā)商10%違約金；劉越提出反訴解除合同、賠償損失、支付違約金等。

時(shí)至今日，劉越與開發(fā)商的多個(gè)行政訴訟及民事訴訟仍在審理中，未有判決結(jié)果。

“首付款沒(méi)退回來(lái)，平均每個(gè)月月供4.4萬(wàn)多，已經(jīng)還了4年?！眲⒃较驎r(shí)代周報(bào)記者表示。

針對(duì)上述問(wèn)題，2022年3月13日，時(shí)代周報(bào)記者聯(lián)系了劉越提供的中鐵華興對(duì)接人，對(duì)方表示不負(fù)責(zé)、不知道，隨即兩次掛斷了電話。

時(shí)代周報(bào)記者又撥打了劉越提供的銷售電話，對(duì)方稱， 已于2021年7月份離職。

律師：警惕虛假宣傳、隨意贈(zèng)送面積和捆綁銷售

劉越維權(quán)并不是個(gè)例。公開信息顯示，2020年7月-8月，和園項(xiàng)目就曾因裝修質(zhì)量和貨不對(duì)板問(wèn)題被媒體關(guān)注。據(jù)央廣網(wǎng)報(bào)道，購(gòu)房人鄭明（化名）以超過(guò)800萬(wàn)的總價(jià)購(gòu)買的和園房子，出現(xiàn)多處精裝質(zhì)量問(wèn)題，同時(shí)，還出現(xiàn)宣傳物料中介紹的一梯一戶變成兩梯兩戶等問(wèn)題。

另?yè)?jù)中國(guó)裁判文書網(wǎng)顯示，中鐵華興與一位購(gòu)房人的民事判決結(jié)果要求，開發(fā)商應(yīng)支付未履行一梯一戶承諾導(dǎo)致的房屋貶值損失4萬(wàn)元。

那么，在購(gòu)房時(shí)應(yīng)該避免哪些陷阱？北京正公律師事務(wù)所律師王娜向時(shí)代周報(bào)記者表示，應(yīng)警惕虛假宣傳、隨意贈(zèng)送面積和捆綁銷售。

王娜認(rèn)為，虛假宣傳方面，買房如有宣傳學(xué)校配套等方面，應(yīng)仔細(xì)合同中或宣傳材料中是否明確提及，如果沒(méi)有，可以向當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T進(jìn)行核實(shí)；隨意贈(zèng)送面積方面，一般涉及到公用公共面積的贈(zèng)送，合同中都會(huì)有相關(guān)涉及；捆綁銷售方面，購(gòu)房人可向主管部門進(jìn)行舉報(bào)。

北京市京師律師事務(wù)所合伙人諶江濤律師提醒，購(gòu)房人應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注合同條款，“購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)，應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款。如發(fā)現(xiàn)合同存在的問(wèn)題，要及時(shí)與開發(fā)商協(xié)商并對(duì)合同進(jìn)行補(bǔ)充修訂，如實(shí)在無(wú)法進(jìn)行協(xié)商，也應(yīng)做好相應(yīng)的證據(jù)保全工作?！?/p>

而關(guān)于如何維權(quán)，北京金訴律師事物所執(zhí)行主任王佳紅表示，應(yīng)將開發(fā)商所承諾的一切以文字的形式落實(shí)到合同中，若不能體現(xiàn)在合同中，那么都不具有可信度；要仔細(xì)研讀合同條款，對(duì)合同條款要了解的清楚、明確。合同條款中還要寫明開發(fā)商違規(guī)行為對(duì)應(yīng)的懲罰措施，這樣的合同才能更好的保護(hù)購(gòu)房人。

同時(shí)，對(duì)于開發(fā)商宣傳的內(nèi)容，可以通過(guò)查看小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃、總平面圖以及政府相關(guān)信息等進(jìn)行核對(duì)，這樣才能辨別開發(fā)商是否如實(shí)宣傳。如遇捆綁銷售、虛假宣傳、違規(guī)格式條款等情況，購(gòu)房人也可向相關(guān)政府部門申請(qǐng)查處，要求政府主管部門對(duì)開發(fā)商的違規(guī)行為進(jìn)行調(diào)查核實(shí)和處理。

此外，為了防止開發(fā)商隨意挪用資金導(dǎo)致房屋爛尾，購(gòu)房人一定要將購(gòu)房款打到開發(fā)商在政府設(shè)定的資金監(jiān)管帳戶中，這樣才能保證購(gòu)房款?？顚Ｓ?。

（應(yīng)受訪者要求，劉越、李阿姨均為化名，文章中圖片均由受訪者提供）