2021年，自如面向業(yè)主推出“增益租”，由此前的“二房東”變身為資產(chǎn)托管方。

該業(yè)務(wù)模式包括裝修和出租兩個(gè)板塊。裝修業(yè)務(wù)由自如提供、業(yè)主付費(fèi)；出租由自如負(fù)責(zé)，承諾給業(yè)主保底收益，對(duì)年度租金總額超出保底租金的增益部分，由自如和業(yè)主按約定比例分成。

在自如的宣傳中，“增益租”模式具有租金無差價(jià)、無空置期、收益有保底、年度有分成等優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建了自如與業(yè)主的全新合作關(guān)系，更具抗風(fēng)險(xiǎn)能力和收益增值能力。自如董事長(zhǎng)、CEO熊林還曾表示，“增益租是（租賃行業(yè)）未來唯一行得通的模式”。

（圖片來源：自如官網(wǎng)）

據(jù)自如官方最新數(shù)據(jù)，目前采用增益租模式的房源累計(jì)近20萬間。

不過，現(xiàn)實(shí)或未如此美好。黑貓投訴及社交平臺(tái)上，不少業(yè)主反映自如“增益租”存在裝修質(zhì)量差、增益分成沒保障等情況。《消費(fèi)者報(bào)道》就此進(jìn)行了調(diào)查。

“增益租”難增益

羅華（化名）有一套位于成都二環(huán)內(nèi)的房子。2021年12月，她以增益租模式與自如簽署了《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》（下稱資管合同）和《家庭居室裝飾裝修合同》（下稱裝修合同）。根據(jù)資管合同，雙方約定租期為4年，租價(jià)4270元/月，自如應(yīng)付的保底租金為3416元/月，即保底收益率80%。對(duì)年度實(shí)際收到的租金總額超出保底租金的增益部分，雙方按各自50%的比例分成。

裝修合同約定，裝修總價(jià)款為99998.55元，支付方式有一次性支付、裝修貸支付、租金分?jǐn)側(cè)N。羅華選擇了第三種，分48個(gè)月支付裝修款，由自如從每月應(yīng)付的保底租金中直接扣除。與前兩種支付方式不同的是，以租金分?jǐn)偡绞街Ц兜难b修款總額為111998.38元，分?jǐn)偤竺吭聭?yīng)付2333.3元。

扣除分?jǐn)傃b修款、衛(wèi)生費(fèi)和服務(wù)費(fèi)（按保底租金10%收取，即341.6元/月）后，羅華每月實(shí)際收到的租金僅677.1元。她對(duì)《消費(fèi)者報(bào)道》稱，雖然增益租模式取消了空置期，但若房源實(shí)際產(chǎn)生了空置，期間租金零收入會(huì)拉低年度增益收入及分成，最終業(yè)主還是要承擔(dān)空置期的租金損失，“2022年我收到的增益分成僅1000元多一點(diǎn)?！?/p>

從年度租金總收入來看，“增益租”模式或不如直租。羅華稱，小區(qū)一戶相同戶型的房子，業(yè)主自己裝修后直租，每月租金4600元。

而“自如業(yè)主”APP 展示的案例顯示，“增益租”房源租金基本能提升1000余元。如廣州市天河區(qū)某簡(jiǎn)裝房，普租模式租金約2000-2500元/月，出租周期19天。經(jīng)自如裝修后，每月租金提升至約3400-4300元，出租周期縮短至1天。

（圖片來源：“自如業(yè)主”APP）

北京的李霖（化名）也因增益難與自如提前解約。他的房子位于北京朝陽區(qū)甘露園南里，2022年2月與自如簽約，租期為三年，租價(jià)9490元/月，保底收益為每月7592元。但今年年初，他發(fā)現(xiàn)自如將租價(jià)調(diào)低至9000元左右，這意味著年底10%分成沒有保障?！爸肮芗页兄Z每年租金會(huì)有2%以上的漲幅，年底增益分成不低于11388元，降租、空置會(huì)導(dǎo)致我基本只能收到保底租金，具體降租原因、降租時(shí)間也沒有通知我?！苯衲晟习肽辏谥Ц读诉`約金及未付的裝修款后，李霖選擇提前解約。

自如公關(guān)部相關(guān)人士對(duì)《消費(fèi)者報(bào)道》回應(yīng)稱：“從業(yè)務(wù)形式上看，增益租模式會(huì)與業(yè)主商談出租收益、設(shè)計(jì)裝修方案，并完成出租和租期維護(hù)、提供專業(yè)的資產(chǎn)管理服務(wù)。保底收益比例不在租期內(nèi)調(diào)整。”

除了增益情況不及宣傳和預(yù)期，自如的裝修質(zhì)量也讓羅華、李霖頗不滿意。

羅華表示，“裝修材質(zhì)比較差，才出租沒多久就看到常有維修記錄，估計(jì)合約到期后，浴室電路等已完全不能用。另外電線都是明線，以后收回來還要再改電?！?/p>

李霖則對(duì)《消費(fèi)者報(bào)道》稱，把房子收回來自住時(shí)發(fā)現(xiàn)多處裝修存在一定問題，如水電線路鋪設(shè)隨意且不美觀，地板松動(dòng)等，更重要的是裝修合同里要配備的微波爐、浴室柜子、電路改造等并未如約配置、改造。

（圖片來源：羅華、李霖供圖）

上述問題讓不少業(yè)主對(duì)“增益租”模式持否定態(tài)度。羅華直言“比較坑，不推薦”，“銷售人員推介時(shí)避重就輕，不說要扣除的各類費(fèi)用，出租率、租金漲幅都按最理想的情況計(jì)，收益表列舉內(nèi)容并不是業(yè)主最終能到手的收益。合同長(zhǎng)達(dá)20多頁，很多重要條款也沒有特別提示，都是我自己陸續(xù)發(fā)現(xiàn)后去問客服才知道?！?/p>

（圖片來源：小紅書）

南京一位業(yè)主則對(duì)《消費(fèi)者報(bào)道》稱，如果想省事、不圖高租金，或者房子較老、需要重新裝修，可以考慮增益租；如果房子條件不錯(cuò)，還是直租比較合適。

兩傳IPO至今未果

公開宣傳中，自如稱，通過“增益租”，業(yè)主不僅能享受租金上漲的紅利，還能借助自如的專業(yè)裝修體系實(shí)現(xiàn)房屋增值，同時(shí)基于自如的管理體系和出租能力實(shí)現(xiàn)收益的持續(xù)獲取。

具體來看，增益租模式下，租期更加靈活，1年起簽、1—10年隨心選；出租價(jià)格由自如與業(yè)主共同確定，實(shí)際出租價(jià)格透明化且“收出無差價(jià)”；沒有空置期，無論房源是否租出，業(yè)主均可穩(wěn)定獲得租金80%或85%的保底收益，增益部分由自如和業(yè)主按三七或五五分成。

“在我們的數(shù)據(jù)記錄中，有小區(qū)因配套設(shè)施逐步完善等原因，五年前后月租金上漲萬元。而如果租金下降，自如應(yīng)付給業(yè)主的保底收益不變?！薄断M(fèi)者報(bào)道》以業(yè)主身份電話聯(lián)系了自如“業(yè)主專線”客服，相關(guān)工作人員如是表示。

不過，看似讓業(yè)主更多獲益的背后，自如的如意算盤也很明顯。

和其他長(zhǎng)租公寓品牌一樣，成立于2011年的自如一度為“二房東”角色，以“收房、租房”的傳統(tǒng)模式開發(fā)了合租、整租等產(chǎn)品。在上海、北京，通過改造核心區(qū)域的老洋房、高端樓盤，自如還開發(fā)了萬元級(jí)別的高端產(chǎn)品。這種模式被自如稱為“省心租”，租期較長(zhǎng)，一般3年起簽，自如還須承擔(dān)房屋裝修和家電家具等成本。重資產(chǎn)模式對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的考驗(yàn)頗大，行業(yè)起伏、疫情期間尤甚。

增益租模式下，自如將房屋的裝修成本轉(zhuǎn)移給業(yè)主，降低了之前前期投入過重的弊病，由重向輕轉(zhuǎn)型；而業(yè)主不僅前期投入偏大，且收益存在不確定性。房東東創(chuàng)始人全靂對(duì)《消費(fèi)者報(bào)道》分析稱，很明顯自如把自己包租的風(fēng)險(xiǎn)降低了，這個(gè)對(duì)企業(yè)來說是好事。而業(yè)主作為個(gè)體，在大企業(yè)面前沒有話語權(quán)。尤其租賃市場(chǎng)不太景氣時(shí)，業(yè)主對(duì)自如的依賴度更高。

過去幾年，長(zhǎng)租公寓行業(yè)經(jīng)歷了一番急遽的野蠻生長(zhǎng)和洗牌，已然從風(fēng)口跌落。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，過去三年，國(guó)內(nèi)有上百家長(zhǎng)租公寓品牌消失。作為為數(shù)不多的“活下來”的長(zhǎng)租公寓企業(yè)之一，在過去三年時(shí)間里，自如管理的房源規(guī)模并沒有較大規(guī)模的增幅，而是在迭代商業(yè)模式，即轉(zhuǎn)向“增益租”模式。

“增益租”上線后，成為其新開拓房源的唯一模式。通過“增益租”，自如似乎找到了一條盈利回正更快的有效辦法。不過，由于裝修支付方式多樣，部分裝修費(fèi)用延遲結(jié)轉(zhuǎn)，自如要想快速擴(kuò)張同樣壓力不小。而近三年多時(shí)間里，自如未獲取新的融資。

不過，今年3月和7月，市場(chǎng)兩度傳出自如IPO的消息，7月的傳聞稱自如最快將于第三季度正式向港交所遞交招股說明書。對(duì)于兩次傳聞，自如均回應(yīng)稱“不予置評(píng)”。目前來看，兩次傳聞也均落空。

上市“解渴”未果，自如短期內(nèi)或繼續(xù)存在一定的資金壓力。一個(gè)佐證是，不少“省心租”業(yè)主反映收到自如管家電話，要求降低租金或春節(jié)期間讓出半個(gè)月空置期，若業(yè)主不同意，將在賠償違約金的前提下單方解約。

（圖片來源：小紅書）