在寸土寸金的深圳，住宅樓集體“偷面積”現(xiàn)象比比皆是，源頭在哪？而“偷面積”“贈送面積”是否等同于違建？知情人士透露，除了業(yè)主追求“更大更闊”的動力比較大之外，更重要的是“審批部門沒有嚴(yán)格堵塞違建漏洞”，導(dǎo)致樓盤才驗(yàn)收完就超出圖紙施工，而查違部門因強(qiáng)制手段不足，往往難以根治違建行為。

治違樣本

業(yè)主總覺得法不責(zé)眾

光明新區(qū)的“光明大第”小區(qū)一年半以前已被查實(shí)有違建現(xiàn)象，而該小區(qū)別墅區(qū)的業(yè)主“舉報(bào)”高層區(qū)業(yè)主還在加建陽臺，未見查處結(jié)果。據(jù)光明新區(qū)規(guī)土監(jiān)察局2018年1月給業(yè)主的信函，證實(shí)該小區(qū)有違建，“查處工作正在開展”。

前日，監(jiān)管部門光明新區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局回復(fù)南都記者稱，接下來將進(jìn)一步加大執(zhí)法力度，對違建行為人采取具備實(shí)際影響的多種措施，加快解決違建問題。該局介紹，早在該住宅銷售過程中，開發(fā)商就承諾“別墅”(實(shí)為多層住宅)在驗(yàn)收后統(tǒng)一進(jìn)行加建負(fù)一、二層和電梯樓梯，高層住宅則統(tǒng)一搭建裝飾梁，方便業(yè)主“加建”。導(dǎo)致2015年入伙期到2016年初小區(qū)集體違建。

光明規(guī)土監(jiān)察局2016年介入以來，多次開展整治清拆行動，累計(jì)拆除違法建設(shè)32處，建筑面積約1.2萬平方米，其中涉及多層住宅違建10處，高層住宅22處。同時(shí)，安排專門巡查力量蹲點(diǎn)防控，嚴(yán)防新增違法搶建行為。目前已將該小區(qū)的違建整治納入重點(diǎn)工作，明確專人負(fù)責(zé)，制定具體工作方案，組織召開多次案情分析會、現(xiàn)場調(diào)解會，協(xié)調(diào)規(guī)劃土地、住房建設(shè)、信訪維穩(wěn)、辦事處、社區(qū)等多家單位以及開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)等多方人員，積極研究解決違建問題。

但光明規(guī)土監(jiān)察局也表示，由于小區(qū)業(yè)主對加建行為的違法性認(rèn)識不足，普遍存在法不責(zé)眾的心理，對執(zhí)法工作不理解、不配合，抵觸情緒強(qiáng)烈，執(zhí)法工作面臨入戶難、取證難、執(zhí)行難的問題，且高層樓宇加改擴(kuò)建清拆作業(yè)對安全生產(chǎn)要求高，清拆難度大，一定程度影響了執(zhí)法清拆進(jìn)度。

光明規(guī)土監(jiān)察局表態(tài)稱，2018年5月7日已聯(lián)合光明辦事處再次召開專題研究部署會，接下來將進(jìn)一步加大執(zhí)法力度，加強(qiáng)法規(guī)政策宣傳、專人巡查防控，嚴(yán)防新增違法搶建行為。同時(shí)，將依法采取限制房地產(chǎn)登記、查封扣押、限期拆除以及對拒不履行行政處罰決定的行為人載入行為人信用記錄等多種措施，特別是對于阻礙執(zhí)法的違法建設(shè)當(dāng)事人，將依法予以懲處，確保查處到位，加快解決光明大第違建問題。

開發(fā)商對違建起了重要作用

接受采訪時(shí)，光明大第的開發(fā)商對“贈送面積”涉違建一事表示不知情，業(yè)主卻不認(rèn)可。事實(shí)上，開發(fā)商“統(tǒng)一加建”被查違的現(xiàn)象在深圳并不少見。

據(jù)南都此前報(bào)道，今年3月，福田區(qū)寶能城市公館因涉違建被執(zhí)法部門查封，有業(yè)主投訴稱購房后都還沒來得及入住。執(zhí)法部門介紹，寶能城市公館因有房源存在錯(cuò)層陽臺加建、入戶花園加建、破壞外立面墻體、改變外立面等違建情況，曾被作出限制房地產(chǎn)權(quán)登記的決定。

去年6月，龍華區(qū)金地塞拉維花園業(yè)主就樓盤違建問題與開發(fā)商發(fā)生糾紛，業(yè)主投訴開發(fā)商銷售時(shí)“可以改建”的承諾未能兌現(xiàn)，而開發(fā)商則予以否認(rèn)。

今年2月有媒體報(bào)道稱，觀瀾庫坑觀湖園小區(qū)部分住戶未經(jīng)規(guī)劃許可擅自在原有房屋上進(jìn)行加擴(kuò)建，或私下開挖地下室，觀瀾街道對此開展專項(xiàng)拆除。但有業(yè)主申辯，違建實(shí)際上是開發(fā)商按照承諾給業(yè)主的增加面積，通過“第三方”開展的“統(tǒng)一加建”。

在這些案例中，引發(fā)爭議、糾紛的往往不是單一角度的矛盾沖突，其中摻雜著違法建設(shè)對建筑、生活安全的威脅，業(yè)主面對開發(fā)商火熱宣傳后無法兌現(xiàn)的不滿，不同區(qū)域業(yè)主加建面積產(chǎn)生的利益碰撞，執(zhí)法部門查處違建不周而助長的業(yè)主不服氣和攀比心理。

治違阻力

違建規(guī)模：深圳違建住宅內(nèi)住戶超700萬

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，違法建筑是指：未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物。

深圳的違法建筑到底有多少？根據(jù)2015年7月15日公布的《市規(guī)劃國土委關(guān)于查違和歷史遺留違建處理工作的匯報(bào)》，截至2014年底，深圳市違法建筑37.30萬棟，4.28億平方米，近九成(87%)分布在原特區(qū)外。在全市所有違建中，住宅類違建達(dá)1.72億平方米，占總體量的40 .08%，生活在這些違法建筑內(nèi)的人口約737.87萬。

在過去30多年的快速發(fā)展過程中，違法建筑、違法建設(shè)行為幾乎一直伴隨著深圳的工業(yè)化、城市化進(jìn)程。2016年1月，市規(guī)劃國土委黨組成員、市查違辦常務(wù)副主任、市規(guī)劃土地監(jiān)察支隊(duì)支隊(duì)長覃躍良接受媒體采訪時(shí)指出，歷屆市委、市政府高度重視和治理違法建筑并取得了階段性成果，但社會共識不足、執(zhí)法難度較大、歷史遺留包袱沉重、疏導(dǎo)渠道不夠、違法搶建屢禁不止也是不得不面對的難題。

拆違難源頭：審批部門未堵塞違建漏洞

在深圳尤其是原特區(qū)外，不少大型工業(yè)用地違建往往涉及歷史遺留問題；但在居住用地上，違建查處不及時(shí)、不順利的案例也經(jīng)常見諸報(bào)端。對住宅小區(qū)違建的查處阻力又在哪里呢？

有知情人士就相關(guān)案例表示，違建業(yè)主對查處造成的阻力較大，且以往的違建往往與開發(fā)商給業(yè)主預(yù)留的“偷面積”設(shè)計(jì)有關(guān)。“審批部門沒有嚴(yán)格堵塞違建漏洞，導(dǎo)致樓盤才剛驗(yàn)收，就開始有人加建，而查違部門因強(qiáng)制手段不足，往往難以根治違建行為。”

在執(zhí)法的具體操作上，也有執(zhí)法部門吐槽“使不上力”。在南都以往報(bào)道的各項(xiàng)違建案例中，不乏執(zhí)法隊(duì)多次查處同一處違建的情況，違建被拆之后再次違建。

按照相關(guān)法規(guī)條例，拆違成本應(yīng)由違建者承擔(dān)，但實(shí)際上往往是查違部門的專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)埋單。違建成本比拆違成本低，這是不少執(zhí)法部門和專業(yè)人士指出的現(xiàn)狀。

以光明大第為例，部分違建除了具備隱秘性、零散性、發(fā)現(xiàn)難度大、入門不易等因素外，更由于其本身與合法建筑本體結(jié)構(gòu)相連，往往因?yàn)轭櫦昂戏ńㄖ倔w的安全而難以拆除，且能夠執(zhí)行這類高難、高危操作的大型機(jī)械，又往往無法開進(jìn)小區(qū)。

光明大第業(yè)主并非不知道高層拆違的難處，有人提出，難拆可以凍結(jié)產(chǎn)權(quán)。然而對于自住業(yè)主來說，凍結(jié)產(chǎn)權(quán)恐怕不會給生活帶來明顯影響。對這類現(xiàn)象，有論者辛辣點(diǎn)評道：對于普通市民來說，違建還看得見，產(chǎn)權(quán)凍結(jié)卻看不見。

違建危害：損人且未必利己

業(yè)主選擇開展違建，或接受開發(fā)商的“統(tǒng)一加建”，主觀上無非是為了更好的居家體驗(yàn)，但對違建行為的危害性卻相對認(rèn)識不足。除了占用公共空間、損害小區(qū)全體業(yè)主共同利益，違建埋下的樓體結(jié)構(gòu)安全隱患更是一顆不定時(shí)炸彈。

2015年6月14日，貴州遵義紅花崗區(qū)發(fā)生7層居民樓局部垮塌事故，幸虧一對夫妻提前發(fā)現(xiàn)墻現(xiàn)裂縫，挨家挨戶敲門呼喊，才讓68名住戶全部安全撤離。而查明的事故原因則是，倒塌房屋原為3層，后被房屋業(yè)主未經(jīng)審批、私自加建至7層，導(dǎo)致房屋基礎(chǔ)不穩(wěn)，出現(xiàn)不均勻沉降，影響房屋質(zhì)量。

即便業(yè)主堅(jiān)稱，開發(fā)商“贈送面積”時(shí)有意隱瞞違建事實(shí)，但業(yè)主向開發(fā)商的“追討”也難以獲得法律支持。據(jù)2016年10月深圳媒體報(bào)道，梅林街道執(zhí)法隊(duì)在檢查中發(fā)現(xiàn)，筆架山公館部分贈送建筑涉嫌違建，要求開發(fā)商立即整改拆除。11月，福田區(qū)城市綜合管理行政執(zhí)法局就此向筆架山公館業(yè)主解釋說明稱：執(zhí)法須秉持“有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究”原則，嚴(yán)格依法行政，在現(xiàn)有條件下大力彰顯公平公正，即使業(yè)主自稱遭受開發(fā)商蒙騙，也不能當(dāng)作違法的理由。“違章建筑的本質(zhì)是侵犯了他人的公共利益，作為執(zhí)法人員必須保障廣大群眾的合法權(quán)利，倘若因感性而對違法行為網(wǎng)開一面，任由違法建筑蠶食公共空間，不單是執(zhí)法者的瀆職，更是對廣大遵紀(jì)守法的市民不公。”

法律視角

搞清楚面積從哪里“偷”來

以免被凍結(jié)產(chǎn)權(quán)

對于開發(fā)商常見的“偷面積”手段，盈科信榮(全國)房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮評價(jià)道，對于開發(fā)商，“偷面積”作為營銷噱頭，有利于銷售；對于購房者而言，得到了額外面積、使用率增加，故在一般情況下，雙方心知肚明，不會發(fā)生爭議，只有在面臨投訴或房價(jià)暴跌時(shí)，業(yè)主自己投訴，才會“東窗事發(fā)”。

如果業(yè)主以開發(fā)商沒有兌現(xiàn)“贈送面積”為由起訴之，是否會有勝算？如果“贈送面積”實(shí)際上屬于違建，情況會不會又有變化？張茂榮表示，如果業(yè)主以開發(fā)商沒有兌現(xiàn)“贈送面積”為由起訴，幾乎不會勝訴。“原因是，打官司就是打證據(jù)，依據(jù)的是雙方的買賣合同，而開發(fā)商贈送面積中的不合法部分基本不會寫入合同，購房者要求其實(shí)現(xiàn)承諾沒有證據(jù)。”如果“贈送面積”屬于違建，則該贈送行為本身無效，購房者更是無法勝訴。

開發(fā)商“偷面積”是否還會帶來其他法律風(fēng)險(xiǎn)？張茂榮解釋，合法的“偷面積”，本質(zhì)是利用購房者對相關(guān)面積計(jì)算規(guī)范的不熟悉來進(jìn)行虛假宣傳(如本身就該減半計(jì)算面積的，被宣傳成“贈送一半面積”)，只會帶來誤導(dǎo)，未必造成損失；而違建的“偷面積”則風(fēng)險(xiǎn)巨大，一旦遭到舉報(bào)，就有被政府凍結(jié)產(chǎn)權(quán)、不能交易的可能。

張茂榮介紹，事實(shí)上，開發(fā)商“偷面積”的項(xiàng)目近年來也在逐漸減少，之所以不能一一查處，是受工作人員人力所限，只能舉報(bào)后被動查處，倒也不能認(rèn)為“偷面積”早年得到了政府“默許”。

談到開發(fā)商“偷面積”之風(fēng)屢禁不止的原因，張茂榮認(rèn)為，原因是多方面的：一是“偷面積”能夠互利開發(fā)商和購房者，一般外人無從知曉；二是即便進(jìn)入訴訟程序，購房者也很難打贏官司；三是政府執(zhí)法人員有限，執(zhí)法成本過高，而開發(fā)過程相對隱蔽，不易被發(fā)現(xiàn)。并且，一旦交房后涉及購房者人數(shù)過多，強(qiáng)拆的影響面又太廣。張茂榮建議，政府可以采取的措施還是事先檢查、防微杜漸，加強(qiáng)對開發(fā)商建設(shè)過程中的抽查，對違法“偷面積”及時(shí)制止，防止違建形成、木已成舟，增加執(zhí)法難度。

住宅驗(yàn)收后開發(fā)商改造 購房者當(dāng)心“被違建”

有關(guān)“偷面積”的相關(guān)概念，張茂榮律師曾撰文一一分析，有助于業(yè)主加以辨別。

●“偷面積”

所謂“偷面積”，就是利用商品住宅現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，盡量多設(shè)計(jì)一些既可以讓業(yè)主利用、但又不計(jì)入銷售面積，或者只計(jì)算一半面積的居住空間(如陽臺、入戶花園的面積按50%計(jì)算；層高低于2.2米的空間也不計(jì)入銷售面積等)，以提高單位使用率，讓購房者覺得“物超所值”。“偷面積”實(shí)際是鉆了《建筑面積計(jì)算方法》的空子，減少了建筑面積的套內(nèi)平面面積。這樣一來，可以幫助開發(fā)商減少上繳稅費(fèi)，在樓盤營銷時(shí)，更是可以利用“偷”來的面積送給買房者，以增加項(xiàng)目銷售亮點(diǎn)。

●“違建面積”

部分開發(fā)商給業(yè)主的“贈送面積”，是通過擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)、違章搭建起來的，具體操作手法是在建設(shè)項(xiàng)目通過規(guī)劃驗(yàn)收后，再自行或通過購房者集體委托其指定的關(guān)聯(lián)裝修公司，對房屋進(jìn)行二次裝修改造(即在與購房者簽訂商品房預(yù)售合同的同時(shí)，與購房者簽訂委托裝修改造協(xié)議，由購房者委托其指定的關(guān)聯(lián)裝修裝飾公司“免費(fèi)”裝修改造，一旦涉訴便金蟬脫殼，違規(guī)主體還是購房者，導(dǎo)致購房者“被違規(guī)”)，使得房屋實(shí)際使用面積增大。

●“侵權(quán)面積”

開發(fā)商對部分特定住戶購房者所贈送的面積實(shí)際為業(yè)主共有面積，如承諾給頂層業(yè)主的頂層陽臺、底層業(yè)主的地下室空間等，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，該部分空間本來就屬于業(yè)主共有，而非開發(fā)商所有。因侵犯了全體業(yè)主的權(quán)利，即便開發(fā)商贈送，在其他業(yè)主提出異議的情況下，這一“侵權(quán)面積”上的建筑物、構(gòu)筑物也可能被拆除。

（責(zé)編：陳加索）